吐血整理！46盘主推改善大户，32盘卖价超2万，谁是你的菜？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬

纵观今年的市场，风向在变。不仅是营销、政策等层面，产品方面，亦是如此。

一方面，在疫情的冲击下，许多人的买房观有了潜移默化地改变，对于改善大户的需求更为强烈；另一方面，市场上众多改善大户高端产品也集中入市。在供求两端，改善物业均成为市场主流。

究竟是哪些项目在主推改善大户？分布在哪些区域和板块？价格是多少？有何亮点？……你关心的信息和分析，分析师都为你“一网打尽”，看看谁是你的菜。

46盘主打改善大户，改善市场集中爆发

深入楼市一线不难发现，大户型产品层出不穷。从凤岭南北、东盟商务区、五象湖、龙岗、柳沙半岛、白沙半岛、西园半岛、兴宁东到凤岭南滨江、仙葫等板块，今年都有改善型产品上市。

（信息仅供参考，以项目实际公布为主）

据分析师市调不完全统计，目前南宁有46盘主打改善大户，主要分布在青秀区、五象新区和兴宁区，产品类型以大平层、洋房和别墅为主，其中有12盘为新盘，集中分布在近2年土拍较为火热的凤岭南滨江、五象湖和兴宁东板块。

（信息仅供参考，以项目实际公布为主）

价格方面，这46盘价格从1.05万元/㎡到4万元/㎡不等。其中，16盘均价高于2万元/㎡，7盘部分房源价格高于2万元/㎡，9个新盘预计价格超过2万元/㎡。整体预计有32盘价格突破“2万+”。

从区域分布来看，青秀区数量占比最多，合计达20盘，在凤岭北、东盟商务区、凤岭南、凤岭南滨江、柳沙和仙葫板块皆有分布。

产品类型方面，除了区域传统的别墅区仙葫板块主打别墅产品外，其他板块项目多为大平层或洋房。

同时，作为南宁的房价高地，青秀区的大户型改善项目主力价也领跑其他区域，在售项目均价普遍在1.6万元/㎡以上，最高已进入“4万”大关。

五象新区数量占比紧随其后，合计有13盘，主要分布在良庆区，分散在五象湖、总部基地、五象三中、蟠龙、五象文旅和五象南板块。而邕宁区则集中分布在龙岗板块，累计有3盘。

相比于青秀区，五象新区主打改善大户的项目之间产品类型更为相似，以洋房居多。

价格方面，目前在售项目价格在1.1万-2.6万元/㎡。不过，良庆区和邕宁区之间分化明显。邕宁区在售项目价格在1.1万-1.5万元/㎡之间。

而单看良庆区，在售项目均价普遍在“2万+”，再加上新盘集中分布的五象湖板块地价已突破“1.4万+”，未来价格“2万+”预计将成为常态。

这也说明，部分项目主攻高端改善市场，在一定程度上也是由自身的高地价决定。

而以兴宁东的宜居舒适性为代表的兴宁区，则有10盘主打改善大户。由于在土拍市场多“上架”低密地块，项目普遍为低密住区，容积率多在2.5以下。

同时，由于这10盘均位于区域的东边，分布在那考河、邕武、兴宁东和三塘板块。由于这一带是南宁典型的别墅聚集区之一，因而产品更多以别墅为主。

另外，由于是传统的刚需重镇，江南区和西乡塘区主打改善大户的项目相对较少，分别各有2盘和1盘。

多处优越地段，享受丰富资源及配套加持

纵观当前南宁改善产品，几乎都有一个共性：城市资源已经转化成家居资源。无论是邕江、青山、五象湖、高尔夫球场，还是国宾馆，这些城市资源已经转换成改善产品的附加资源。

一条邕江从南宁穿城而过，再加上两岸整治和开发利用工程的持续推进，“百里秀美邕江”已展露芳容，令沿江多个板块拥有优质江景。

在凤岭南，地处保利领秀前城旁的保利·冠江墅与邕江仅一路之隔，坐拥一线江景。再加上青秀山、蜡烛湾湖景、高尔夫球场、200亩中央公园，景观可谓尽收眼底，景观优势凸显。组团同时还能共享保利领秀前城丰富的商业、教育配套。

保利·冠江墅鸟瞰图

在国宾区柳沙半岛，保利君悦湾和阳光城江山璟原同样坐拥优质江景和邕江沿线滨江公园，融合南宁名片级江、山、园的集中资源：与五象岭公园隔江相望，背靠荔园山庄国宾馆和青秀山，被不少人视为“风水宝地”。

除了蜿蜒流转的邕江，不少板块内的项目在资源和配套上还有“杀手锏”。譬如在“大兴宁东”，不少项目可坐拥山水资源和大城配套。

保利山渐青依傍89万亩高峰林场，环绕6万平方米原生态龙湖而建，打造2.5公里社区森林环山大道；依靠天然温泉优势，项目内建设有水晶宫温泉会所、温泉酒店等配套，可谓城市高端颐养住区。

临近那考河湿地公园的万科第五园，北面而眺望那考河水系优质景观；再加上周边多个湿地公园、国际4A级景区环绕，生态宜居。

万科第五园效果图

嘉和城更不必说。经过十多年的建设，项目已拥有温泉谷、标准18洞高尔夫球场、天然湖泊水系、体育休闲公园、绵延水岸线、原生态果园等自然生态，以及完善的教育 、医疗、商业等全龄居住配套，可谓繁华与宁静都能一城尽享。

嘉和城高尔夫景观

不辜负好地段，多盘产品力打造“下血本”

有了好的地段以及城市资源，需要好的产品与之相匹配。分析师认为，这才是项目的核心竞争力。

对于实力强且用心做产品的房企来说，操盘往往会在这方面下功夫，不辜负好的地段。纵观这46盘，不少项目确实在此“下足血本”，集中表现在产品系引入、社区规划、物业服务、智能化设计、户型设计等多个方面。

产品系引入上，项目普遍都是TOP级产品系。

保利·冠江墅和保利君悦湾均为保利最高端蓝宝系产品，打造滨江豪宅；阳光城江山璟原是阳光城重磅推出的TOP系璟系产品，打造的璟原壹号作品；万科第五园则是万科高端改善系产品，是全国第四座第五园，或成为万科在邕的改善产品代表作之一。

阳光城江山璟原效果图

譬如阳光城江山璟原筑设计以中心花园楼王为轴，采用中式对称构筑方式，确保建筑立面整体的延续性；保利·冠江墅结合自身及周边的一线江景、青山绿丘等资源，打造中国风的大国院墅，形成层层递进的景观效果；凤岭北的万科城，南区保留部分原有的山体地貌，形成独特的自然景观。

保利·冠江墅实景

物业服务上，嘉和物业以及江山璟原、大唐臻观物业等已先后加入“金钥匙”国际联盟，开启高端物业新模式，物业服务品质持续升级。

智能化设计方面，阳光城江山璟原颇为亮眼。项目以阳光城产品战略-绿色智慧家理念为核心，在用水、健身、节能环保等七个方面，采用德国科技智能化识别与设备联动，打造全生命周期的绿色健康智慧的科技生活。

户型设计上，不少项目也表现出了亮眼的设计。

如保利旗下三大高端改善项目户型设计便各具特色。保利·君悦湾推出146-337㎡天幕平墅，层高3.6米，户户南向一线湾区江景，拥有140㎡270°L型大露台；保利·冠江墅推出的江山院墅，拥有10米宽观江阳台，户户可看江；保利·山渐青合院产品一墅七院，最高赠送500㎡院子，占天占地。

文章来源：CRIC广西；
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

如果你有置业疑惑/业内交流加入自住置业或投资置业或业内交流微信群的讨论
给我们公众号回复“加群“即可

—— 武鸣5月土拍地块火热报名 ——
起始价2.2亿元！5月15日，武鸣区自然资源局将现场拍卖1幅114亩商住地块，位于南宁教育园片区医科大学武鸣校区旁，交通路网发达，向南850米即到达武华大道，可快捷通达南宁北站（规划建设）、高速出入口以及武鸣区中心城区。
（↓↓↓点击下方图片即可阅读详细）

—— 2020广西改善人居问卷调查 ——
您对改善置业有何要求？除了面积大之外，是挑地段、配套、物业，还是品质？欢迎参与克而瑞2020广西改善人居问卷调查，聊聊您改善置业的那些事。
—— 克而瑞广西置业讲堂上线啦 ——【克而瑞广西·置业讲堂】上线啦！

☑分享行业大数据  ☑提供实用买房技巧  ☑摸清楼市读懂房价 ☑第三方客观分析研判市场 （↓↓↓识别二维码，即可进入知识店铺）

—— 感谢阅读  ——

●推荐阅读 ●

谢谢您点“在看”↘
置业讲堂知识店铺，点这里